Nhà phố ở TP.HCM và các tỉnh lân cận có một đặc điểm gần như bất biến: mặt tiền 4–5 m, chiều sâu 15–20 m, chia làm hai đến bốn sàn. Toàn bộ tiện nghi của gia đình phải xếp vào cái khuôn hẹp và dài đó. Vì vậy phần lớn đồ đạc trong nhà phố không mua sẵn được — chúng phải đóng theo số đo thực tế của từng bức tường, từng hốc tường, từng khoảng gầm thang.
Kim Tự Tháp nhận thi công nội thất nhà phố trọn gói với lợi thế mà không nhiều đơn vị có: xưởng sản xuất riêng. Hệ tủ bếp, tủ áo, vách tivi, tủ gầm thang được gia công tại xưởng của chúng tôi rồi chuyển ra công trình lắp đặt, không qua khâu trung gian. Nhờ đó giá thành minh bạch theo từng hạng mục, sai số kích thước được kiểm soát ngay từ máy cắt, và khi cần bổ sung một cánh tủ sau bàn giao thì chỉ mất vài ngày thay vì vài tuần.
Bài viết này trả lời đúng bốn câu hỏi mà gia chủ hỏi nhiều nhất trước khi ký hợp đồng thiết kế thi công nội thất nhà phố: làm những hạng mục gì, hết bao nhiêu tiền, dùng vật liệu nào và bao lâu thì xong. Nếu bạn vẫn đang ở giai đoạn tìm bố cục và phong cách, hãy đọc trước bài thiết kế nội thất nhà phố — nơi chúng tôi bàn về ý tưởng, mặt bằng công năng và cách phối màu. Từ đây trở đi, chúng ta nói chuyện thi công và con số.
Thi công nội thất nhà phố gồm những hạng mục nào theo từng tầng
Điểm khác biệt lớn nhất giữa nhà phố và căn hộ nằm ở chỗ khối lượng công việc được chia theo tầng, mỗi tầng có một logic sử dụng riêng. Bảng dưới là phạm vi chuẩn của một hợp đồng trọn gói.
| Tầng | Khu vực | Hạng mục thi công | Lưu ý kỹ thuật |
|---|---|---|---|
| Trệt | Sảnh vào – phòng khách | Tủ giày kết hợp vách ngăn, vách tivi, kệ trang trí, tủ rượu mini | Chốt vị trí ổ điện, dây HDMI, loa âm trần trước khi đóng vách |
| Trệt | Bếp – bàn ăn | Tủ bếp trên và dưới, mặt đá, kệ chén âm, tủ kho khô, bàn ăn | Định vị chờ nước, chờ điện bếp từ, ống hút mùi trước khi gia công |
| Trệt | Gầm cầu thang – WC khách | Tủ gầm thang, tủ lavabo, kệ khăn | Vật liệu chịu ẩm bắt buộc; đo lại sau khi đổ bậc thang |
| Lầu 1 | Phòng ngủ master | Giường, hai táp đầu giường, tủ áo kịch trần, bàn trang điểm, vách đầu giường | Chia tầng treo – tầng gấp theo chiều cao người dùng |
| Lầu 1 | Phòng khách gia đình (nếu có) | Kệ tivi nhỏ, tủ sách, ghế thư giãn | Thường gộp vào khoảng thông tầng để lấy sáng |
| Lầu 2 | Phòng ngủ con, phòng khách | Giường, tủ áo, bàn học, kệ treo tường | Chuẩn hóa module để giảm 8–12% chi phí gia công |
| Lầu 2–3 | Phòng thờ | Bàn thờ, án gian, vách hậu, hoành phi | Đo thước Lỗ Ban, chọn gỗ theo tuổi gia chủ |
| Lầu 3 | Phòng làm việc, phòng đa năng | Bàn làm việc, tủ hồ sơ, kệ âm tường | Đi dây mạng và ổ cắm âm bàn từ giai đoạn xây thô |
| Sân thượng | Khu giặt phơi, bếp nướng | Tủ giặt phơi, quầy bar ngoài trời, kệ cây | Dùng nhựa Picomat hoặc gỗ nhựa composite chống nắng mưa |
Một hợp đồng đầy đủ phủ hết các dòng trên. Trên thực tế nhiều gia chủ chia làm hai đợt: trọn tầng trệt và phòng master trước, các phòng ngủ phụ bổ sung sau 6–12 tháng. Điều kiện duy nhất là hồ sơ kỹ thuật phải lập một lần cho cả căn nhà — chúng tôi lưu mã màu laminate và mã sơn PU để đợt sau không lệch tông.
Báo giá thi công nội thất nhà phố trọn gói 2026 theo số tầng
Đây là phần được hỏi nhiều nhất. Bảng báo giá thi công nội thất nhà phố dưới đây tính theo tổng diện tích sàn sử dụng của căn nhà, đã bao gồm vật tư, gia công tại xưởng, vận chuyển, lắp đặt và hoàn thiện. Số liệu mang tính tham khảo cho TP.HCM, Đông Nam Bộ và Miền Tây năm 2026; bảng giá tổng cho mọi loại công trình nằm ở chuyên mục thi công nội thất trọn gói.
| Quy mô nhà | Diện tích sàn | Gói Cơ bản | Gói Tiêu chuẩn | Gói Cao cấp |
|---|---|---|---|---|
| 1 trệt 1 lầu | 100 – 140 m² | 260 – 420 triệu | 380 – 620 triệu | 580 – 980 triệu |
| 1 trệt 2 lầu | 150 – 210 m² | 380 – 620 triệu | 550 – 920 triệu | 850 – 1.450 triệu |
| 1 trệt 3 lầu | 200 – 280 m² | 500 – 820 triệu | 720 – 1.220 triệu | 1.120 – 1.950 triệu |
Quy về đơn giá mỗi mét vuông sàn để dễ đối chiếu:
| Mức vật tư | Đơn giá (đ/m² sàn) | Cấu hình vật liệu |
|---|---|---|
| Cơ bản | 2.500.000 – 3.200.000 | MDF lõi xanh chống ẩm phủ Melamine, phụ kiện nội địa, mặt đá nhân tạo phổ thông |
| Tiêu chuẩn | 3.500.000 – 4.800.000 | MDF chống ẩm phủ Laminate, một phần Acrylic ở bếp, ray – bản lề giảm chấn nhập khẩu |
| Cao cấp | 5.500.000 – 7.500.000 | Veneer sơn PU và Acrylic bóng gương, khung gỗ tự nhiên, đá tự nhiên, phụ kiện Blum/Hafele |
Đơn giá mỗi mét vuông giảm khi nhà càng nhiều tầng, vì phần chi phí cố định — khảo sát, vận chuyển, huy động đội lắp — được chia trên khối lượng lớn hơn.
Ba lưu ý khi đọc bảng trên. Giá đã gồm VAT và vận chuyển trong bán kính 30 km tính từ xưởng; ngoài phạm vi đó cộng thêm 2–5% tùy tỉnh. Đồ rời như sofa, bàn ăn, đệm, rèm và thiết bị bếp chiếm thêm 15–25% ngân sách, tách thành phụ lục riêng để gia chủ chủ động. Và giá hoàn thiện nội thất nhà phố thường bằng 25–40% tổng vốn xây dựng căn nhà — nên chốt hai khoản này song song ngay từ đầu, thay vì để phần bên trong lại sau cùng rồi phải hạ cấp vật liệu.
Bảng đơn giá theo từng hạng mục
Với gia chủ chỉ làm một phần, hoặc muốn đối chiếu dự toán mà đơn vị khác gửi, đây là khung đơn giá theo hạng mục. Mét dài (md) tính theo chiều ngang thực tế của hệ tủ, chiều cao tiêu chuẩn.
| Hạng mục | Đơn vị | Gói Cơ bản | Gói Tiêu chuẩn | Gói Cao cấp |
|---|---|---|---|---|
| Tủ bếp trên + dưới | đ/md | 4.500.000 – 5.800.000 | 6.500.000 – 9.000.000 | 10.000.000 – 16.000.000 |
| Tủ quần áo kịch trần | đ/md | 3.500.000 – 4.500.000 | 5.000.000 – 7.000.000 | 8.000.000 – 13.000.000 |
| Vách tivi phòng khách | đ/md | 2.500.000 – 3.500.000 | 4.000.000 – 6.000.000 | 6.500.000 – 11.000.000 |
| Tủ giày kết hợp vách ngăn | đ/md | 3.000.000 – 4.000.000 | 4.500.000 – 6.200.000 | 7.000.000 – 11.500.000 |
| Tủ gầm cầu thang | đ/md | 3.200.000 – 4.200.000 | 4.800.000 – 6.800.000 | 7.500.000 – 12.000.000 |
| Giường ngủ (1,6 – 1,8 m) | đ/bộ | 6.500.000 – 9.000.000 | 10.000.000 – 16.000.000 | 18.000.000 – 35.000.000 |
| Bàn học, bàn làm việc | đ/md | 2.200.000 – 3.000.000 | 3.500.000 – 5.000.000 | 5.500.000 – 9.000.000 |
| Kệ trang trí, tủ rượu | đ/md | 2.800.000 – 3.800.000 | 4.200.000 – 6.000.000 | 6.500.000 – 11.000.000 |
Ba lưu ý khi dùng bảng này. Đơn giá tủ bếp chưa gồm mặt đá (thêm 1,2–4,5 triệu đồng/md tùy đá nhân tạo hay đá tự nhiên) và chưa gồm thiết bị bếp. Đơn giá tủ áo tính cho chiều cao đến 2,7 m; kịch trần cao hơn cộng thêm 12–18%. Riêng vách tivi, phần đơn giá dao động mạnh nhất vì phụ thuộc đá ốp, đèn hắt và độ phức tạp của hệ kệ — chi tiết cấu tạo và cách tính chúng tôi trình bày kỹ ở bài thi công nội thất phòng khách.
Khi cộng đơn lẻ từng hạng mục, tổng thường cao hơn giá trọn gói 8–15%. Lý do thuần kỹ thuật: làm trọn gói cho phép chúng tôi tối ưu sơ đồ cắt tấm, gom một chuyến xe, huy động đội lắp một lần thay vì ba lần.
Bài toán riêng của nhà ống khi thi công: vật tư lên tầng và ánh sáng
Đây là phần mà bảng giá không nói hết, và cũng là nơi các đơn vị thiếu kinh nghiệm hay vỡ trận. So với căn hộ hay biệt thự, thi công nội thất nhà ống mặt tiền hẹp đặt ra ba bài toán riêng.
Vận chuyển vật tư lên tầng là khâu khó nhất. Cầu thang nhà ống thường rộng 90 cm, có chiếu nghỉ và ít nhất một khúc gấp. Một cánh tủ áo cao 2,7 m hoặc một tấm MDF nguyên khổ 1,22 × 2,44 m không thể lọt qua khúc gấp đó nguyên vẹn. Chúng tôi xử lý bằng ba cách, chọn theo hiện trạng công trình:
- Tách module từ bản vẽ gia công. Đây là cách chính. Ngay ở khâu thiết kế sản xuất, hệ tủ được chia thành các khoang rộng 60–90 cm, ráp lại tại chỗ bằng liên kết cam chốt. Yêu cầu bắt buộc là mối ghép sau khi ráp phải kín và thẳng hàng — sai số cho phép 1 mm.
- Thang tời mặt tiền. Với nhà ba đến bốn sàn, chúng tôi lắp ròng rọc hoặc thang tời điện ở ban công, đưa module thẳng lên tầng cần lắp. Cách này nhanh hơn khiêng thang bộ khoảng 40% và giảm rủi ro trầy tường mới sơn.
- Cẩu qua ban công. Dùng cho tấm đá bếp nguyên khổ, kính cường lực hoặc bồn tắm — những thứ không tách module được. Cần xin phép sử dụng vỉa hè và bố trí ngoài giờ cao điểm; ở các tuyến đường hẹp trong hẻm, phương án này thường phải thay bằng đá ghép hai tấm nối keo màu.
Một lưu ý thực tế: nếu nhà chưa lắp lan can hay chưa ốp mặt tiền, hãy để đội nội thất vào đưa vật tư lên tầng trước. Đảo thứ tự này lại, chi phí thi công tăng thêm và tường mới sơn gần như chắc chắn bị va quệt.
Nhà dài và sâu nên thiếu sáng ở giữa. Với chiều sâu 16–20 m mà chỉ có hai đầu lấy sáng, khu vực giữa — thường là bếp và cầu thang — luôn tối hơn hẳn. Chúng tôi bù bằng vật liệu chứ không chỉ bằng đèn: ưu tiên bề mặt Acrylic bóng gương hoặc laminate màu sáng cho hệ tủ ở lõi nhà, đặt gương hoặc kính màu trà ở hông tủ giày và vách hành lang để nhân đôi chiều sâu thị giác, giữ tông cánh tủ trong nhóm trắng – be – xám nhạt và chỉ dùng gỗ đậm ở khu vực có cửa sổ.
Mỗi mét vuông đều phải sinh lời. Ba vị trí chúng tôi luôn khai thác: gầm cầu thang thành tủ kho hoặc tủ giày sâu 60 cm với cánh mở theo bậc thang; hộp gen kỹ thuật bọc gỗ và nối liền vào hệ tủ để không còn là cục lồi giữa phòng; chiếu nghỉ cầu thang gắn kệ sách âm tường dày 25 cm. Cộng lại được thêm 3–5 m² lưu trữ mà không lấy đi diện tích sử dụng nào.
Vật liệu phù hợp cho nội thất nhà phố
Khí hậu nóng ẩm miền Nam cộng với nhà sát nhau, ít thông gió, khiến việc chọn cốt gỗ quan trọng hơn chọn bề mặt. Chúng tôi chỉ dùng cốt MDF lõi xanh chống ẩm cho toàn bộ hệ tủ, và nhựa Picomat cho khu vực tiếp xúc nước.
| Vật liệu | Đơn giá tham khảo (đ/m² hoàn thiện) | Phù hợp với | Điểm cần biết |
|---|---|---|---|
| MDF chống ẩm phủ Melamine | 1.150.000 – 1.500.000 | Tủ áo, bàn học, kệ phòng ngủ | Kinh tế nhất; hạn chế dùng ở nơi lau chùi nhiều |
| MDF chống ẩm phủ Laminate | 1.600.000 – 2.200.000 | Tủ bếp, tủ giày, vách tivi | Chịu xước và chịu nhiệt tốt, màu vân phong phú |
| MDF phủ Acrylic bóng gương | 2.300.000 – 3.200.000 | Cánh tủ bếp, tủ áo ở khu thiếu sáng | Phản sáng mạnh, dễ lộ vân tay, nên chọn tay nắm âm |
| MDF phủ Veneer sơn PU | 2.500.000 – 3.800.000 | Vách tivi, phòng thờ, tủ rượu | Giống gỗ thật; cần thợ sơn tay nghề cao |
| Nhựa Picomat / WPB | 1.800.000 – 2.600.000 | Tủ lavabo, tủ giặt phơi, tủ sân thượng | Không ngấm nước tuyệt đối, không cong vênh |
| Gỗ tự nhiên (sồi, óc chó) | 4.500.000 – 9.000.000 | Khung giường, bàn ăn, phào chỉ | Cần gỗ đã sấy đạt độ ẩm 8–12% mới ổn định |
Phụ kiện là khoản dễ bị cắt giảm âm thầm nhất trong báo giá. Một bộ ray hộp giảm chấn và bản lề nhập khẩu đắt hơn hàng nội địa khoảng 350.000–900.000 đồng mỗi mét dài tủ, nhưng đây chính là chi tiết quyết định cảm giác đóng mở sau ba năm sử dụng. Trong hợp đồng của chúng tôi, thương hiệu và mã phụ kiện được ghi rõ chứ không để chung chung “phụ kiện cao cấp”. Quy trình chọn ván, cắt CNC, dán cạnh và kiểm tra chất lượng được mô tả chi tiết ở trang xưởng sản xuất nội thất.
Tiến độ thi công điển hình
Tổng thời gian dao động 25–40 ngày tùy số tầng, tính từ ngày chốt bản vẽ sản xuất đến ngày bàn giao.
| Giai đoạn | 1 trệt 1 lầu | 1 trệt 2 lầu | 1 trệt 3 lầu | Nội dung công việc |
|---|---|---|---|---|
| Khảo sát, đo chốt, duyệt bản vẽ sản xuất | 3 – 4 ngày | 4 – 5 ngày | 5 – 6 ngày | Đo hiện trạng sau khi tô tường, chốt mẫu vật liệu |
| Sản xuất tại xưởng | 12 – 15 ngày | 15 – 18 ngày | 18 – 22 ngày | Cắt CNC, dán cạnh, sơn PU, lắp thử tại xưởng |
| Vận chuyển và lắp đặt | 5 – 7 ngày | 7 – 9 ngày | 9 – 11 ngày | Đưa module lên tầng, lắp từ tầng cao xuống thấp |
| Hoàn thiện, vệ sinh, nghiệm thu | 2 – 3 ngày | 2 – 3 ngày | 3 – 4 ngày | Chỉnh cánh, lắp phụ kiện, dọn công trình |
| Tổng | 25 – 29 ngày | 30 – 35 ngày | 35 – 40 ngày |
Hai điều kiện quyết định việc giữ đúng tiến độ. Một là mặt bằng phải sẵn sàng trước ngày lắp: sàn đã lát, tường đã sơn hoàn thiện, trần thạch cao đã xong, điện nước đã nghiệm thu. Đội nội thất vào sớm hơn thì đồ mới sẽ hứng bụi và vữa. Hai là bản vẽ sản xuất phải được duyệt một lần và không đổi. Mỗi lần thay đổi kích thước hoặc màu bề mặt sau khi xưởng đã cắt tấm sẽ kéo dài thêm 5–10 ngày và phát sinh chi phí vật tư.
Chúng tôi lắp từ tầng cao xuống tầng thấp. Cách này giữ cho lối đi và cầu thang ở các tầng dưới còn trống để vận chuyển, và khu vực đã hoàn thiện không bị đi lại qua nhiều lần.
Nghiệm thu và bảo hành
Với mọi hợp đồng thi công nội thất nhà phố, chúng tôi chia nghiệm thu thành hai lần thay vì gộp một lần cuối — nguyên tắc này áp dụng chung cho toàn bộ dịch vụ trong nhóm thi công và hoàn thiện nội thất của Kim Tự Tháp. Lần thứ nhất diễn ra tại xưởng, trước khi đóng gói: gia chủ hoặc giám sát kiểm tra đúng mã vật liệu, đúng màu, đúng kích thước và các module đã được lắp thử khớp nhau. Phát hiện sai ở bước này chỉ mất một hai ngày sửa; phát hiện khi hàng đã lên tầng ba thì chi phí và thời gian đội lên nhiều lần.
Lần thứ hai là nghiệm thu tại công trình, theo danh mục cụ thể:
| Nội dung kiểm tra | Tiêu chuẩn nghiệm thu |
|---|---|
| Khe hở cánh tủ | Đều nhau, sai lệch không quá 2 mm trên toàn hệ |
| Độ phẳng và thẳng đứng | Kiểm tra bằng thước thủy, không cong vênh, không kênh chân |
| Đóng mở cửa, ngăn kéo | Êm, không kêu, ray rút hết hành trình, cánh tự đóng đúng |
| Bề mặt và cạnh dán | Không xước, không bong cạnh, vân gỗ liền mạch giữa các cánh liền kề |
| Hệ điện tích hợp | Đèn cảm ứng tủ, ổ cắm âm, dây gọn trong máng, có nhãn |
| Chống ẩm chân tủ | Chân tủ bếp và tủ lavabo kê cao, có đệm nhựa cách sàn |
| Vệ sinh bàn giao | Không còn mùn cưa trong ngăn, keo thừa, tem dán |
Chính sách bảo hành của Kim Tự Tháp: 24 tháng cho phần đồ gỗ và kết cấu tủ, 12 tháng cho phụ kiện kim khí và hệ điện tích hợp, bảo trì miễn phí trọn đời — gia chủ chỉ trả chi phí vật tư thay thế nếu có. Trong 12 tháng đầu chúng tôi chủ động quay lại kiểm tra hai lần, tập trung vào các chi tiết dễ xuống cấp trong khí hậu miền Nam: chân tủ khu vực ẩm, bản lề cánh nặng và mối nối phào chỉ. Bản vẽ gia công và mã vật liệu được lưu tại xưởng, nên nhiều năm sau nếu cần thay một cánh tủ, chúng tôi vẫn làm lại đúng màu và đúng vân.
Câu hỏi thường gặp
1. Thi công nội thất nhà phố 1 trệt 2 lầu hết bao nhiêu tiền?
Với nhà 150–210 m² sàn, mức tham khảo là 380–620 triệu đồng cho gói cơ bản, 550–920 triệu cho gói tiêu chuẩn và 850 triệu – 1,45 tỷ cho gói cao cấp. Con số cuối cùng phụ thuộc số hạng mục đồ gỗ thực tế nhiều hơn là phụ thuộc diện tích, nên hai căn nhà cùng kích thước vẫn có thể chênh nhau 200–300 triệu.
2. Làm nội thất nhà phố mất bao lâu?
Từ 25 đến 40 ngày tính từ khi chốt bản vẽ sản xuất: 25–29 ngày cho nhà 1 trệt 1 lầu, 30–35 ngày cho 1 trệt 2 lầu và 35–40 ngày cho 1 trệt 3 lầu. Khoảng một nửa thời gian nằm ở khâu sản xuất tại xưởng và chạy song song với việc hoàn thiện sơn nước tại công trình, nên không làm kéo dài tổng tiến độ xây nhà.
3. Nhà hẻm nhỏ, xe tải không vào được thì xử lý thế nào?
Chúng tôi tách hệ tủ thành module rộng 60–90 cm ngay từ bản vẽ gia công, trung chuyển bằng xe ba gác hoặc xe tải nhỏ vào đầu hẻm, rồi đưa lên tầng bằng thang tời lắp ở ban công. Chi phí phát sinh cho trường hợp này thường ở mức 3–7% giá trị hợp đồng và được báo trước ngay khi khảo sát, không tính bổ sung về sau.
4. Chỉ làm tủ bếp và tủ áo, không làm trọn gói có được không?
Được. Đơn giá lẻ tham khảo: tủ bếp 4,5–16 triệu đồng/md và tủ quần áo 3,5–13 triệu đồng/md tùy mức vật tư. Cần lưu ý cộng từng hạng mục riêng sẽ cao hơn giá trọn gói 8–15%, vì không tối ưu được sơ đồ cắt tấm, chuyến xe và lượt huy động đội lắp.
5. Nên bắt đầu làm nội thất khi nhà đang xây đến giai đoạn nào?
Đội nội thất nên khảo sát lần đầu ngay khi tường xây xong và chưa tô, để chốt vị trí ổ điện, đường nước và hộp gen. Đo chốt kích thước gia công thực hiện sau khi tô tường và cán nền, khoảng 25–30 ngày trước ngày lắp dự kiến. Việc lắp đặt chỉ bắt đầu khi sàn đã lát, tường đã sơn và trần thạch cao đã hoàn thiện.
Nhận báo giá cho căn nhà của bạn
Mỗi căn nhà phố có một bộ số đo riêng, nên bảng giá trong bài chỉ giúp bạn khoanh vùng ngân sách. Để có con số sát thực tế cho việc thi công nội thất nhà phố của gia đình mình, chúng tôi cần bản vẽ mặt bằng hoặc kích thước từng phòng, số tầng, danh mục hạng mục mong muốn và mức vật tư dự kiến. Trong vòng 48 giờ, Kim Tự Tháp gửi lại dự toán chi tiết đến từng mét dài, kèm phương án vật liệu và tiến độ cụ thể theo hiện trạng công trình.
Bạn cũng có thể ghé trực tiếp xưởng sản xuất của chúng tôi để xem mẫu vật liệu thật, sờ vào bề mặt laminate và acrylic, thử đóng mở ray hộp trước khi quyết định — đây là bước mà chúng tôi luôn khuyến khích, vì catalogue không thể hiện được chất cảm của bề mặt. Đội ngũ kiến trúc sư và kỹ thuật viên của Kim Tự Tháp phục vụ TP.HCM, các tỉnh Đông Nam Bộ và khu vực Miền Tây.
