Câu hỏi đầu tiên gần như mọi chủ căn hộ đặt ra khi nhận bàn giao nhà là: “Làm nội thất hết bao nhiêu tiền, bao lâu xong?” Bài viết này trả lời thẳng vào đó. Đây không phải bài giới thiệu dịch vụ, mà là bảng giá và quy trình thi công nội thất chung cư được chúng tôi tổng hợp từ khối lượng công việc đã triển khai tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long trong hai năm gần nhất.
Bạn sẽ tìm thấy ở đây: danh mục nằm trong gói trọn gói, bảng giá theo diện tích căn hộ, đơn giá bóc tách theo từng món đồ, cách vật liệu và phụ kiện đẩy giá lên hoặc kéo giá xuống, tiến độ thực tế và những điều khoản hợp đồng cần đọc kỹ trước khi ký. Nếu bạn đang tìm ý tưởng bố trí, phong cách hay mẫu căn hộ đẹp, phần đó nằm ở bài thiết kế nội thất chung cư — trang này tập trung vào tiền và tiến độ.
Thi Công Nội Thất Chung Cư Trọn Gói Gồm Những Hạng Mục Nào?
“Trọn gói” là từ bị dùng rất tùy tiện trên thị trường. Hai báo giá cùng ghi “trọn gói” nhưng chênh nhau 80 triệu thường không phải do đơn vị này rẻ hơn đơn vị kia, mà do phạm vi công việc khác nhau. Bảng dưới đây là ranh giới chúng tôi áp dụng thống nhất trong mọi hợp đồng.
| Hạng mục | Mô tả công việc | Có trong gói trọn gói? |
|---|---|---|
| Đồ gỗ đóng mới tại xưởng | Tủ bếp, tủ áo, vách tivi, giường, bàn học, kệ, tủ giày | Có – chiếm 55–70% giá trị |
| Trần thạch cao & sơn nước | Trần phẳng/giật cấp, sơn hoàn thiện toàn căn | Có |
| Điện – nước hoàn thiện | Ổ cắm, công tắc, đèn âm trần, cấp thoát nước bếp/WC | Có |
| Sàn gỗ công nghiệp / SPC | Cán nền, lót sàn, nẹp chân tường | Có |
| Thiết bị chiếu sáng | Downlight, đèn rọi, đèn thả bàn ăn, LED hắt sáng | Có (theo danh mục duyệt) |
| Vận chuyển & lắp đặt | Bốc xếp, qua thang máy, lắp ráp, vệ sinh công nghiệp | Có |
| Rèm cửa, giấy dán tường | Rèm 2 lớp, giấy dán tường điểm nhấn | Tùy chọn – báo giá riêng |
| Thiết bị bếp & điện máy | Bếp từ, hút mùi, tủ lạnh, máy lạnh, tivi | Không |
| Sofa, bàn ăn, ghế, nệm rời | Đồ rời mua sẵn theo thương hiệu | Tùy chọn |
| Tranh, cây xanh, đồ decor | Trang trí hoàn thiện cuối cùng | Không |
Kinh nghiệm rút ra: khi so sánh hai bảng chào giá, hãy đối chiếu cột “phạm vi” trước khi nhìn cột “tổng tiền”. Một báo giá thấp hơn 15% nhưng loại trần, sơn và điện ra khỏi phạm vi thực chất đắt hơn.
Bảng Báo Giá Thi Công Nội Thất Chung Cư Theo Diện Tích Căn Hộ
Đây là bảng được hỏi nhiều nhất khi khách liên hệ đặt vấn đề thi công nội thất chung cư. Số liệu mang tính tham khảo, áp dụng cho căn hộ đã bàn giao hoàn thiện cơ bản, chưa gồm thiết bị điện máy và VAT. Đơn vị: triệu đồng/căn.
| Diện tích căn hộ | Gói cơ bản | Gói tiêu chuẩn | Gói cao cấp |
|---|---|---|---|
| 45 – 55m² (studio, 1 phòng ngủ) | 180 – 280 | 280 – 420 | 420 – 600 |
| 60 – 70m² (2 phòng ngủ) | 250 – 380 | 380 – 580 | 580 – 850 |
| 80 – 100m² (2–3 phòng ngủ) | 350 – 500 | 500 – 750 | 750 – 1.100 |
| Trên 100m² (3 phòng ngủ, duplex) | 450 – 650 | 650 – 950 | Từ 950 |
Ba gói khác nhau ở đâu? Bảng sau giúp bạn tự định vị ngân sách trước khi gọi khảo sát.
| Tiêu chí | Gói cơ bản | Gói tiêu chuẩn | Gói cao cấp |
|---|---|---|---|
| Cốt gỗ | MDF chống ẩm lõi xanh | MDF chống ẩm An Cường | Plywood, gỗ tự nhiên |
| Bề mặt | Melamine | Laminate | Acrylic, veneer, sơn bệt |
| Phụ kiện | Ray bi, bản lề thường | Ray giảm chấn, bản lề thủy lực | Blum, Hafele nhập khẩu |
| Trần – sơn | Trần phẳng | Trần giật cấp đơn giản | Trần tạo hình, phào chỉ |
| Bảo hành | 12 tháng | 24 tháng | 24–36 tháng |
Một lưu ý về cách đọc bảng: chi phí hoàn thiện nội thất chung cư không tăng tuyến tính theo mét vuông. Căn 45m² có suất đầu tư trên mỗi mét vuông cao hơn căn 90m², vì bếp và khu vệ sinh — hai hạng mục đắt nhất — gần như không thu nhỏ theo diện tích. Đừng lấy tổng giá của căn 90m² chia đôi để ước tính cho căn 45m².
Bảng Đơn Giá Nội Thất Chung Cư Theo Từng Hạng Mục
Nếu bạn không làm toàn bộ căn hộ mà chỉ đóng vài món, hoặc muốn tự bóc tách để kiểm tra báo giá của nhà thầu, hãy dùng bảng đơn giá thi công nội thất chung cư dưới đây. Giá đã gồm sản xuất tại xưởng, vận chuyển và lắp đặt trong phạm vi TP.HCM. Riêng nhóm gỗ tự nhiên (sồi, óc chó) nhân hệ số 2,5–4 lần so với cột Melamine.
| Hạng mục | Đơn vị | Melamine | Laminate | Acrylic / Veneer |
|---|---|---|---|---|
| Tủ bếp trên + dưới | đ/mét dài | 3.200.000 – 4.200.000 | 4.500.000 – 6.000.000 | 5.800.000 – 7.800.000 |
| Tủ quần áo | đ/m² bề mặt | 2.900.000 – 3.600.000 | 3.600.000 – 4.800.000 | 4.800.000 – 6.200.000 |
| Vách tivi phòng khách | đ/m² | 2.400.000 – 3.200.000 | 3.200.000 – 4.400.000 | 4.400.000 – 5.800.000 |
| Giường ngủ có hộc kéo | đ/bộ | 8.500.000 – 12.000.000 | 12.000.000 – 17.000.000 | 17.000.000 – 24.000.000 |
| Bàn trang điểm | đ/bộ | 3.800.000 – 5.500.000 | 5.500.000 – 7.500.000 | 7.500.000 – 10.000.000 |
| Kệ trang trí, kệ sách | đ/m² | 2.200.000 – 3.000.000 | 3.000.000 – 4.000.000 | 4.000.000 – 5.200.000 |
| Tủ giày, tủ lối vào | đ/m² | 2.600.000 – 3.400.000 | 3.400.000 – 4.500.000 | 4.500.000 – 5.800.000 |
Phần hoàn thiện của căn hộ tính riêng theo đơn giá: trần thạch cao phẳng 175.000 – 210.000 đ/m², trần giật cấp 230.000 – 300.000 đ/m², sơn nước hoàn thiện 45.000 – 70.000 đ/m², sàn gỗ công nghiệp 8–12mm 320.000 – 650.000 đ/m², sàn SPC hèm khóa 380.000 – 720.000 đ/m², đi lại điện âm tường 320.000 – 450.000 đ/điểm. Cộng lại, bạn có một dự toán sơ bộ khá sát để làm cơ sở đàm phán.
Vật Liệu Và Phụ Kiện Quyết Định Giá Như Thế Nào
Trong một hợp đồng nội thất căn hộ, chênh lệch giá giữa các nhà thầu hiếm khi đến từ nhân công — nó đến từ cốt gỗ, bề mặt và phụ kiện. Đây là ba biến số bạn cần khóa chặt trong hợp đồng, kèm tên thương hiệu và mã sản phẩm.
| Vật liệu | Đặc điểm | Chịu ẩm | Tuổi thọ | Hệ số giá |
|---|---|---|---|---|
| MDF chống ẩm phủ Melamine | Giấy in vân, giá tốt, màu đa dạng | Khá | 8 – 12 năm | 1,0 |
| MDF An Cường phủ Laminate | Lớp phủ dày, chống xước, chịu va đập tốt | Tốt | 12 – 18 năm | 1,3 – 1,5 |
| Acrylic (bóng gương) | Bóng, hiện đại, dễ lau, dễ lộ vết xước | Tốt | 12 – 15 năm | 1,5 – 1,8 |
| Veneer (lạng gỗ tự nhiên) | Vân gỗ thật, sang trọng, cần sơn bảo vệ | Trung bình | 15 – 20 năm | 1,6 – 2,0 |
| Gỗ tự nhiên (sồi, óc chó) | Bền, giá trị cao, dễ cong vênh nếu xử lý kém | Tùy xử lý | Trên 25 năm | 2,5 – 4,0 |
Với khí hậu nóng ẩm ở phía Nam và việc bếp – khu giặt trong căn hộ luôn tiếp xúc hơi nước, chúng tôi khuyến nghị dùng tối thiểu cốt MDF chống ẩm cho toàn bộ tủ bếp dưới và tủ khu logia. Đây là khoản không nên tiết kiệm.
Phụ kiện là phần khách hàng hay bỏ qua khi so giá, nhưng lại quyết định cảm giác sử dụng hằng ngày:
| Nhóm phụ kiện | Hàng phổ thông | Blum (Áo) / Hafele (Đức) | Chênh lệch căn 2PN |
|---|---|---|---|
| Bản lề cánh tủ | 25.000 – 45.000 đ/cái | 120.000 – 260.000 đ/cái | +6 – 12 triệu |
| Ray ngăn kéo giảm chấn | 180.000 – 320.000 đ/bộ | 750.000 – 1.600.000 đ/bộ | +8 – 15 triệu |
| Tay nâng cánh tủ bếp trên | 350.000 – 600.000 đ/bộ | 1.400.000 – 2.800.000 đ/bộ | +3 – 6 triệu |
| Phụ kiện tủ bếp (giá bát, thùng gạo, kệ góc) | 4 – 8 triệu/bộ | 15 – 35 triệu/bộ | +11 – 27 triệu |
Tổng cộng, nâng cấp toàn bộ phụ kiện lên hàng nhập khẩu làm tăng khoảng 28–60 triệu cho một căn hộ hai phòng ngủ. Nếu ngân sách hạn chế, phương án cân bằng chúng tôi thường tư vấn là dùng phụ kiện nhập khẩu cho tủ bếp — bộ phận vận hành nhiều nhất, chịu tải nặng nhất — và dùng hàng phổ thông chất lượng tốt cho tủ áo, kệ trang trí.
Vì Sao Giá Tại Xưởng Rẻ Hơn 20–30%?
Kim Tự Tháp sở hữu xưởng sản xuất nội thất riêng, và đây là lý do bảng giá phía trên có thể thấp hơn mặt bằng chung 20–30% mà không phải hạ chuẩn vật liệu. Cơ chế rất đơn giản:
Không có khâu trung gian. Đơn vị không có xưởng sẽ đặt gia công bên ngoài và cộng thêm 15–25% phí quản lý. Chúng tôi cắt bỏ hoàn toàn lớp chi phí này.
Mua nguyên tấm theo lô lớn. Ván An Cường, laminate và phụ kiện được nhập theo hợp đồng năm với giá chiết khấu sản lượng, thay vì mua lẻ từng công trình.
Tối ưu hóa cắt ván. Phần mềm tối ưu sơ đồ cắt hạ tỷ lệ hao hụt ván từ 12–15% thông thường xuống 6–8%. Với hợp đồng 400 triệu, riêng khoản này tiết kiệm hàng chục triệu đồng.
Kiểm soát chất lượng tại nguồn. Sản phẩm được dán cạnh, khoan lỗ, lắp thử tại xưởng trước khi đóng gói. Lỗi được sửa ở xưởng chứ không phải sửa tại căn hộ của bạn — nơi mọi thao tác cắt gọt đều gây bụi, tiếng ồn và rắc rối với ban quản lý.
Chủ động tiến độ. Lịch sản xuất do chúng tôi tự điều phối, không phụ thuộc xưởng thuê ngoài đang ưu tiên đơn hàng nào. Đây là nền tảng để cam kết mốc 20–30 ngày.
Nguyên tắc này được áp dụng cho toàn bộ các nhóm dịch vụ trong hệ thống thi công nội thất trọn gói của công ty, không riêng phân khúc căn hộ.
Quy Trình Và Tiến Độ Thi Công Nội Thất Căn Hộ
Một căn hộ 60–70m² hoàn thiện trong 20–30 ngày làm việc kể từ ngày chốt bản vẽ kỹ thuật. Căn trên 100m² hoặc có hạng mục gỗ tự nhiên cần 35–45 ngày. Dưới đây là mốc tiến độ chuẩn.
| Giai đoạn | Nội dung công việc | Thời gian |
|---|---|---|
| 1. Khảo sát & chốt dự toán | Đo đạc hiện trạng, lập bảng khối lượng, ký hợp đồng | 2 – 3 ngày |
| 2. Bản vẽ kỹ thuật sản xuất | Triển khai chi tiết từng module, chốt màu, ký duyệt | 3 – 5 ngày |
| 3. Sản xuất tại xưởng | Cắt, dán cạnh, khoan, sơn, lắp thử, nghiệm thu nội bộ | 10 – 15 ngày |
| 4. Hoàn thiện tại căn hộ | Trần thạch cao, điện, sơn, sàn (song song giai đoạn 3) | 7 – 10 ngày |
| 5. Vận chuyển & lắp đặt | Đưa hàng lên căn hộ, lắp ráp, căn chỉnh, lắp phụ kiện | 3 – 5 ngày |
| 6. Nghiệm thu & bàn giao | Vệ sinh công nghiệp, kiểm tra danh mục, xuất bảo hành | 1 – 2 ngày |
Điểm rút ngắn thời gian nằm ở chỗ giai đoạn 3 và 4 chạy song song: trong lúc xưởng sản xuất, đội tại chỗ đã xử lý xong trần, điện, sơn và sàn. Đơn vị không có xưởng riêng buộc phải làm tuần tự, và đó là lý do nhiều công trình bị kéo sang tháng thứ hai.
Với các hạng mục chuyên sâu theo không gian, bạn có thể tham khảo thêm cách chúng tôi triển khai nội thất phòng ngủ và nội thất phòng khách — hai khu vực chiếm phần lớn khối lượng đồ gỗ trong một căn hộ.
Lưu Ý Riêng Khi Thi Công Trong Chung Cư
Đây là phần khác biệt lớn nhất so với làm nội thất nhà phố, và cũng là nơi đội thợ thiếu kinh nghiệm hay gây rắc rối cho chủ nhà. Thi công nội thất chung cư là làm việc dưới nội quy của ban quản lý, không phải làm việc trên đất của riêng mình.
Đăng ký thi công với ban quản lý. Hầu hết tòa nhà yêu cầu nộp hồ sơ trước 3–7 ngày: đơn đăng ký, bản vẽ hạng mục, danh sách công nhân kèm CCCD, hợp đồng với nhà thầu và cam kết an toàn. Đội ngũ của chúng tôi chuẩn bị và nộp thay chủ nhà.
Tiền ký quỹ hoàn trả. Mức phổ biến 5–20 triệu đồng tùy tòa nhà, hoàn lại sau nghiệm thu nếu không gây hư hỏng phần chung. Khoản này thường không nằm trong báo giá nhà thầu — hãy hỏi rõ ai đứng ra nộp.
Khung giờ được phép làm việc. Thông thường 8h00–11h30 và 13h30–17h30 các ngày trong tuần; nhiều tòa cấm hoàn toàn Chủ nhật và ngày lễ. Công việc gây tiếng ồn lớn như khoan, cắt gạch còn bị giới hạn hẹp hơn. Đây chính là lý do chúng tôi đẩy tối đa khối lượng cắt gọt về xưởng.
Vận chuyển bằng thang máy. Phải dùng thang hàng, đăng ký khung giờ trước, bọc lót sàn và vách thang. Kích thước thang quyết định kích thước module: một tấm cánh tủ hay mặt đá bếp quá khổ sẽ không lên được và phải chia nhỏ ngay từ khâu thiết kế. Chúng tôi đo lọt lòng thang trước khi triển khai bản vẽ sản xuất.
Bảo vệ mặt bằng. Trải bạt và tấm bảo vệ sàn hành lang, dán màng bảo vệ cửa chính, cửa thang, tay vịn. Chi phí nhỏ nhưng tránh được tranh chấp bồi thường phần diện tích chung.
Xử lý rác thải xây dựng. Không được để rác ở hành lang hay dùng thang bộ đổ phế thải. Rác phải đóng bao, vận chuyển đúng lối và tập kết tại vị trí ban quản lý chỉ định, thường kèm phí đổ thải. Chúng tôi dọn rác cuối mỗi ngày làm việc.
Tuân thủ nội quy an ninh và PCCC. Công nhân đeo thẻ ra vào, không hút thuốc trong tòa nhà, không đấu nối điện tạm bừa bãi, không hàn cắt sinh lửa khi chưa xin phép. Vi phạm có thể khiến ban quản lý đình chỉ công trình giữa chừng — trách nhiệm về thiệt hại tiến độ cần ghi rõ trong hợp đồng.
Tổng lại, hồ sơ pháp lý và nội quy tòa nhà làm phát sinh khoảng 2–5% giá trị hợp đồng và 3–5 ngày trong lịch trình. Một đơn vị đã làm nhiều dự án căn hộ sẽ tính sẵn phần này vào báo giá thay vì để bạn bất ngờ giữa chừng.
Hợp Đồng Thi Công Nội Thất Chung Cư Và Chính Sách Bảo Hành
Một bản hợp đồng thi công nội thất chung cư chặt chẽ bảo vệ cả hai bên. Khi đọc dự thảo, hãy kiểm tra đủ những điều khoản sau — thiếu mục nào cũng là rủi ro cho bạn.
| Điều khoản | Cần ghi rõ điều gì |
|---|---|
| Phạm vi công việc | Bảng khối lượng kèm bản vẽ, phân định rõ hạng mục ngoài phạm vi |
| Vật liệu | Thương hiệu, mã màu, độ dày cốt gỗ, xuất xứ phụ kiện từng hạng mục |
| Giá trị hợp đồng | Đã hay chưa gồm VAT, vận chuyển, phí thi công ngoài giờ, phí đổ thải |
| Tiến độ | Ngày khởi công, ngày bàn giao, các mốc trung gian |
| Phạt chậm tiến độ | 0,05–0,1% giá trị hợp đồng mỗi ngày chậm, có mức trần |
| Thay đổi phát sinh | Phải có phụ lục ký xác nhận trước khi thực hiện |
| Nghiệm thu | Tiêu chí từng hạng mục, thời hạn phản hồi của chủ đầu tư |
| Bảo hành | Thời hạn, phạm vi, thời gian phản hồi khi có sự cố |
Tiến độ thanh toán chúng tôi áp dụng, cũng là mức phổ biến và hợp lý trên thị trường:
| Đợt | Thời điểm | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Đợt 1 | Ký hợp đồng, tạm ứng | 30% |
| Đợt 2 | Nghiệm thu sản phẩm tại xưởng, trước vận chuyển | 40% |
| Đợt 3 | Lắp đặt hoàn tất tại căn hộ | 25% |
| Đợt 4 | Sau nghiệm thu bàn giao 7–15 ngày (giữ lại bảo hành) | 5% |
Hãy cảnh giác với đề nghị tạm ứng trên 50% ngay khi ký. Ngược lại, việc giữ lại 5% cuối cùng là thông lệ tốt: nó đảm bảo nhà thầu quay lại xử lý những điểm chưa hoàn hảo sau khi bạn dọn vào ở.
Về bảo hành, chính sách của chúng tôi: 24 tháng cho hệ tủ gỗ và bề mặt (bong cạnh, cong vênh, lỗi bản lề, ray trượt), 12 tháng cho điện chiếu sáng và phần hoàn thiện, bảo trì miễn phí trọn đời với các hạng mục căn chỉnh cánh tủ, tra dầu bản lề. Thời gian phản hồi sự cố trong 24 giờ và có mặt xử lý trong 72 giờ với khu vực TP.HCM.
Câu Hỏi Thường Gặp
1. Chi phí làm nội thất trọn gói cho căn hộ 70m² khoảng bao nhiêu?
Theo bảng giá phía trên, căn 60–70m² dao động 250–380 triệu ở gói cơ bản, 380–580 triệu ở gói tiêu chuẩn và 580–850 triệu ở gói cao cấp. Con số cuối cùng phụ thuộc số lượng đồ gỗ đóng mới, loại bề mặt và phụ kiện bạn chọn. Chúng tôi khảo sát và bóc tách khối lượng miễn phí trước khi chốt giá.
2. Làm nội thất một căn hộ mất bao lâu?
Căn 60–70m² cần 20–30 ngày làm việc kể từ khi duyệt bản vẽ sản xuất. Căn trên 100m² hoặc dùng gỗ tự nhiên cần 35–45 ngày. Lịch làm việc bị giới hạn bởi khung giờ của ban quản lý tòa nhà, nên số ngày thực tế trên lịch thường dài hơn số ngày công.
3. Có dịch vụ thi công nội thất chung cư giá rẻ nhưng vẫn bền không?
Có, nếu tiết kiệm đúng chỗ. Cách làm hiệu quả là giữ cốt MDF chống ẩm chất lượng và phụ kiện tốt cho tủ bếp, đồng thời giảm chi ở bề mặt (dùng melamine thay acrylic), giảm số lượng hạng mục trang trí và mua đồ rời sẵn có thay vì đóng mới. Tiết kiệm bằng cách hạ chuẩn cốt gỗ là lựa chọn tệ nhất — tủ bếp hỏng sau 3 năm sẽ đắt hơn nhiều.
4. Căn hộ chưa bàn giao đã ký hợp đồng nội thất được chưa?
Được, và nên làm. Chúng tôi thường lấy bản vẽ mặt bằng từ chủ đầu tư để triển khai thiết kế và dự toán trước, sau đó đo đạc kiểm tra lại khi nhận nhà rồi mới đưa vào sản xuất. Cách này giúp bạn dọn vào sớm hơn 3–4 tuần so với việc chờ nhận nhà mới bắt đầu.
5. Kim Tự Tháp có nhận công trình ở tỉnh không?
Có. Chúng tôi phục vụ TP.HCM, các tỉnh Đông Nam Bộ (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước) và Đồng bằng sông Cửu Long. Với công trình ngoài TP.HCM, chi phí vận chuyển và lưu trú đội lắp đặt được tính riêng, thường tương đương 3–7% giá trị hợp đồng và ghi rõ trong bảng chào giá.
Nhận Bảng Báo Giá Chi Tiết Cho Căn Hộ Của Bạn
Mỗi căn hộ có mặt bằng, nhu cầu và ngân sách riêng, nên bảng giá trong bài chỉ là khung tham chiếu. Để có con số chính xác, hãy gửi cho chúng tôi mặt bằng căn hộ (bản vẽ của chủ đầu tư hoặc ảnh chụp), diện tích và mức ngân sách dự kiến. Trong vòng 48 giờ, đội ngũ Kim Tự Tháp sẽ gửi lại bảng bóc tách khối lượng chi tiết, phương án vật liệu và tiến độ cụ thể — miễn phí, không ràng buộc. Gọi hotline hoặc nhắn Zalo để đặt lịch khảo sát tận căn hộ, chúng tôi có mặt trong 24 giờ tại TP.HCM và 48 giờ tại các tỉnh lân cận.
