Với mặt bằng thương mại, ngày khai trương gần như không thể dời: hợp đồng thuê đã tính tiền từ ngày nhận mặt bằng thô, quảng cáo đã chạy, hàng đã về kho, nhân sự đã tuyển. Mỗi ngày chậm là một ngày trả tiền thuê cho một cái cửa đóng. Vì vậy tiêu chí chọn nhà thầu fit-out không phải “làm đẹp nhất”, mà là làm đúng chất lượng trong đúng số ngày đã cam kết.
Kim Tự Tháp nhận thi công showroom, thi công shop và cửa hàng trọn gói tại TP.HCM, Đông Nam Bộ và miền Tây: từ tháo dỡ, xử lý mặt bằng thô, mặt tiền – biển hiệu, trần – sàn – tường, hệ tủ kệ trưng bày, quầy thu ngân, chiếu sáng, điện nhẹ cho tới vệ sinh và bàn giao chìa khoá trao tay. Chúng tôi có xưởng sản xuất riêng, nên phần lớn đồ gỗ được gia công song song ngay khi mặt bằng còn đang hoàn thiện — cơ chế này giúp rút tiến độ xuống 15–25 ngày, thay vì 40–50 ngày như cách làm tuần tự.
Bài viết tập trung vào thực thi và chi phí: hạng mục công việc, đơn giá tham khảo 2026, tiến độ theo quy mô, quy định thi công trong trung tâm thương mại, nghiệm thu và bảo hành. Nếu bạn còn ở bước chọn concept và cách bày hàng, hãy xem trước bài thiết kế showroom trưng bày rồi quay lại đây để tính chi phí.
Thi công showroom, shop gồm những hạng mục nào
Một hợp đồng fit-out đầy đủ gồm 8 nhóm hạng mục dưới đây. Bảng này cũng là khung để đối chiếu báo giá của bất kỳ nhà thầu nào: thiếu nhóm nào, phát sinh sẽ rơi vào nhóm đó.
| Nhóm hạng mục | Công việc chính | Điểm thường bị bỏ sót |
|---|---|---|
| Mặt tiền & biển hiệu | Khung xương, ốp alu/kính, cửa kính cường lực, chữ nổi, hộp đèn | Giấy phép treo biển, giàn giáo |
| Xử lý mặt bằng thô | Tháo dỡ hiện trạng, đục tẩy, chống thấm, cán nền, xây – tô vách | Phí đổ xà bần |
| Trần – sàn – tường | Trần thạch cao, sơn nước, sàn SPC – gạch, ốp lam, gương | Xử lý cao độ sàn cũ |
| Hệ tủ kệ trưng bày | Kệ áp tường, kệ đảo, bục trưng bày, tủ kính, thanh treo | Ray trượt, bản lề, khoá |
| Quầy thu ngân | Thân quầy, mặt đá, hộc kéo, ổ cắm âm, dây cho máy POS | Ổ cắm khớp thiết bị thực tế |
| Phòng thử đồ | Vách, cửa – rèm, gương, ghế, móc treo, đèn tôn da | Sai nhiệt độ màu ánh sáng |
| Kho & khu phụ trợ | Kệ kho, bàn soạn hàng, khu nhân viên, WC (nếu có) | Kho bị cắt diện tích |
| Điện – chiếu sáng – điện nhẹ | Tủ điện, đèn ray – rọi – hắt, mạng LAN, camera | Nguồn riêng cho POS |
Chúng tôi tách hợp đồng thi công showroom thành hai phần: hoàn thiện tại công trình và nội thất gia công tại xưởng, để chủ đầu tư biết mình trả tiền cho đúng thứ gì.
Báo giá thi công showroom, shop theo m² (tham khảo 2026)
Đơn giá dưới đây là giá trọn gói tham khảo trên mét vuông sàn sử dụng, đã gồm vật tư, nhân công, vận chuyển nội thành TP.HCM và vệ sinh bàn giao; chưa gồm VAT, điện lạnh, hàng hoá và hệ thống POS.
| Mức đầu tư | Đơn giá tham khảo (đ/m² sàn) | Vật liệu tiêu biểu | Phù hợp với |
|---|---|---|---|
| Shop nhỏ phổ thông | 2.800.000 – 4.200.000 | Sơn nước, trần thạch cao phẳng, sàn SPC, kệ MDF melamine, đèn ray | Shop thời trang, phụ kiện 30–80 m² |
| Showroom tiêu chuẩn | 4.500.000 – 6.800.000 | Trần giật cấp hắt sáng, sàn SPC dày, kệ laminate, lam gỗ, quầy mặt đá | Showroom 100–300 m², chuỗi cửa hàng |
| Showroom cao cấp | 7.000.000 – 12.000.000 | Gỗ tự nhiên/veneer, đá tự nhiên, kính – inox, đèn rọi chuyên dụng | Showroom nội thất, ô tô, thương hiệu lớn |
Ba yếu tố kéo giá lệch mạnh nhất trong cùng một mức đầu tư:
- Tỷ lệ đồ gỗ trên diện tích. Shop 60 m² phủ kệ kín bốn mặt tường đắt hơn showroom 200 m² chỉ có vài bục giữa nhà. Khi so báo giá, hãy so theo mét dài kệ, không chỉ theo m² sàn.
- Hiện trạng mặt bằng. Riêng tháo dỡ hệ trần – sàn – vách của người thuê cũ và đổ xà bần có thể chiếm 5–10% giá trị hợp đồng.
- Điều kiện thi công. Làm ban ngày ở nhà phố rẻ hơn làm đêm trong trung tâm thương mại khoảng 10–20%, do phụ cấp ca đêm và phí thang hàng.
Chúng tôi luôn khảo sát trước khi phát hành báo giá chính thức: bóc tách theo khối lượng thực tế, kèm bảng vật tư ghi rõ thương hiệu và quy cách, không ghi kiểu “vật tư loại tốt”.
Bảng đơn giá thi công theo hạng mục
Với chủ đầu tư chỉ làm một phần — ví dụ giữ trần sàn cũ, chỉ thay hệ kệ — chúng tôi báo giá lẻ theo hạng mục. Đơn giá tham khảo cho TP.HCM và vùng lân cận:
| Hạng mục | Đơn vị | Đơn giá tham khảo (đ) | Quy cách |
|---|---|---|---|
| Kệ trưng bày gỗ công nghiệp phủ melamine | m dài | 1.800.000 – 2.600.000 | MDF chống ẩm 17mm, cao 2,2–2,4m |
| Kệ khung sắt sơn tĩnh điện, mặt gỗ | m dài | 1.500.000 – 2.800.000 | Sắt hộp 20×40, sơn tĩnh điện |
| Quầy thu ngân | bộ | 12.000.000 – 35.000.000 | Dài 1,8–2,4m, mặt đá, ổ cắm âm |
| Buồng phòng thử đồ | buồng | 6.500.000 – 14.000.000 | Vách, rèm, gương, đèn |
| Vách lam gỗ hoặc nhựa giả gỗ | m² | 750.000 – 1.400.000 | Đã gồm xương, hoàn thiện |
| Trần thạch cao phẳng khung chìm | m² | 210.000 – 320.000 | Tấm 9mm, bả và sơn |
| Trần thạch cao giật cấp, hắt sáng | m² | 380.000 – 560.000 | Đã gồm hộc hắt đèn LED |
| Sàn SPC hèm khoá | m² | 320.000 – 550.000 | Dày 4–6mm, gồm xốp lót và nẹp |
| Biển hiệu chữ nổi mica/inox có LED | chữ | 1.800.000 – 4.500.000 | Cao 30–50cm, tuỳ chất liệu |
| Ốp mặt tiền alu | m² | 850.000 – 1.500.000 | Gồm khung xương sắt hộp |
| Đèn rọi ray COB | bộ | 350.000 – 1.200.000 | 12–30W, tuỳ chỉ số hoàn màu |
Bảng trên phục vụ lập dự trù ngân sách, thay đổi theo biến động vật tư và độ phức tạp thực tế. Riêng đồ gỗ, giá xuất từ xưởng thấp hơn 15–25% so với mua qua trung gian; xem năng lực máy móc và quy trình kiểm soát chất lượng tại bài xưởng sản xuất nội thất.
Tiến độ gấp – yếu tố sống còn khi thi công showroom
Trong fit-out bán lẻ, tiến độ quan trọng ngang với giá. Chúng tôi tổ chức công trường theo nguyên tắc ba luồng chạy song song thay vì làm tuần tự:
- Tại mặt bằng: tháo dỡ, điện nước âm, xây tô, trần, sơn, sàn.
- Tại xưởng: cắt CNC, dán cạnh, lắp ráp, sơn hoàn thiện toàn bộ kệ – quầy – vách, khởi động ngay từ ngày ký hợp đồng khi công trường mới đang tháo dỡ.
- Đặt hàng dài ngày: biển hiệu, kính cường lực, đá mặt quầy, đèn nhập khẩu — đặt sớm để không thành nút thắt ở tuần cuối.
Khi phần hoàn thiện xong, đồ gỗ đã nằm sẵn ở xưởng và chỉ mất 2–4 ngày vận chuyển – lắp đặt – chỉnh. Đó là lý do thi công shop 80 m² có thể bàn giao trong khoảng hai tuần rưỡi.
| Quy mô | Diện tích | Tiến độ cam kết | Tổ chức thi công |
|---|---|---|---|
| Shop nhỏ | dưới 60 m² | 10–15 ngày | 1 tổ hoàn thiện + 1 tổ lắp đặt |
| Cửa hàng vừa | 60–120 m² | 15–20 ngày | Tăng ca chiều tối 2 tuần cuối |
| Showroom tiêu chuẩn | 120–300 m² | 20–30 ngày | 2 tổ song song, có giám sát trực |
| Showroom lớn | trên 300 m² | 30–45 ngày | Chia phân khu, nghiệm thu cuốn chiếu |
| Gian hàng trong TTTM | mọi diện tích | cộng thêm 3–7 ngày | Chờ duyệt hồ sơ ban quản lý |
Khi khách đã chốt cứng ngày khai trương, chúng tôi làm ba việc: tổ chức ca đêm để tăng gấp đôi giờ thi công hữu ích; ký phụ lục cam kết phạt tiến độ, thường 0,3–0,5% giá trị hợp đồng mỗi ngày chậm do lỗi nhà thầu; gửi ảnh hiện trường mỗi tối để chủ đầu tư theo dõi từ xa.
Điều kiện đi kèm rất sòng phẳng: chốt phương án và vật liệu trước khi khởi công. Thực tế, nguyên nhân chậm bàn giao phổ biến nhất không nằm ở đội thi công mà ở việc đổi màu, đổi kích thước kệ khi xưởng đã cắt xong phôi.
Thi công showroom, shop trong trung tâm thương mại
Fit-out gian hàng trong trung tâm thương mại là cuộc chơi khác hẳn nhà phố: ban quản lý kiểm soát chặt hồ sơ, giờ giấc lẫn cách vận chuyển vật tư, mọi vi phạm đều quy ra tiền cọc.
Hồ sơ xin phép ban quản lý. Trước khi vào công trường, nhà thầu phải nộp: đăng ký kinh doanh và hợp đồng thi công; bản vẽ mặt bằng – mặt đứng – trần – điện – PCCC trình duyệt; danh sách nhân sự kèm CCCD, chứng chỉ an toàn lao động, bảo hiểm; tiền cọc hoàn trả mặt bằng 20–50 triệu. Bản vẽ hay phải chỉnh 1–2 vòng, nhất là ở đầu phun chữa cháy, đầu báo khói và điểm đấu nối điện — lý do phải cộng thêm 3–7 ngày.
Giờ thi công ban đêm. Đa số trung tâm thương mại chỉ cho phép làm từ 22h đến 6h sáng; các việc gây ồn như khoan, cắt gạch, đục bê tông bị giới hạn nghiêm ngặt. Đội của chúng tôi bố trí sẵn nhân sự ca đêm và hạn chế tối đa gia công tại chỗ bằng cách đưa mọi cấu kiện về xưởng làm sẵn, tới nơi chỉ lắp ghép.
Vận chuyển và thang hàng. Vật tư phải đi cửa hàng hoá, dùng thang hàng theo khung giờ đăng ký trước, đôi khi xếp lượt với gian hàng khác. Vì vậy kích thước cấu kiện được tính ngay từ bản vẽ gia công sao cho lọt thang hàng — một tấm vách quá khổ có thể khiến cả lô hàng quay đầu về xưởng cắt lại.
Hoàn trả mặt bằng. Kết thúc mỗi ca đêm, khu vực phải che chắn kín và dọn sạch, không để bụi hay mùi sơn ảnh hưởng gian hàng lân cận. Khi hết hạn thuê, hợp đồng thường buộc tháo dỡ toàn bộ và trả lại hiện trạng ban đầu; chúng tôi lưu hồ sơ hoàn công từng gian hàng để lần tháo dỡ sau không phải khảo sát lại. Bộ quy trình này cũng là năng lực chúng tôi dùng khi thi công nội thất văn phòng trong cao ốc.
Chiếu sáng trưng bày và hệ điện nhẹ
Ánh sáng là hạng mục rẻ tương đối nhưng ảnh hưởng trực tiếp tới doanh thu: hệ đèn sai chỉ số hoàn màu làm chiếc áo trên kệ trông xỉn hơn ảnh trên mạng, và khách đặt nó xuống.
- Ba lớp sáng. Sáng nền giữ mức vừa đủ; sáng điểm bằng đèn rọi ray chiếu vào kệ và bục trưng bày, độ rọi cao gấp 2–3 lần nền; sáng trang trí (LED hắt, đèn thả) tạo điểm nhấn thương hiệu.
- Chỉ số hoàn màu CRI ≥ 90 cho khu trưng bày thời trang, mỹ phẩm, nội thất. Thông số này cần ghi rõ trong hợp đồng, vì đèn CRI 80 rẻ hơn một nửa nhưng làm sai lệch màu vải và màu da.
- Nhiệt độ màu theo ngành hàng: 3000K ấm cho thời trang, nội thất gỗ; 4000K trung tính cho mỹ phẩm, phụ kiện; 5000–6000K trắng lạnh cho cửa hàng điện thoại, showroom xe. Không trộn nhiều nhiệt độ màu trong cùng một tầm nhìn.
- Đèn ray thay vì đèn cố định, vì hàng hoá đổi theo mùa; hệ ray cho phép thêm bớt đèn không cần đục trần.
- Đèn phòng thử đồ đặt hai bên gương, chiếu chếch từ trên xuống, dùng 3000–3500K để tôn màu da.
Phần điện nhẹ đi đồng bộ cùng điện chiếu sáng ngay từ giai đoạn âm tường: ổ cắm và dây mạng cho máy POS, máy in bill, máy quét mã tại quầy thu ngân; ổ cắm dự phòng dưới bục trưng bày; đường mạng cho camera IP và đầu ghi trong kho; dây loa âm trần; vị trí modem và wifi. Toàn bộ dây được đánh số và lập sơ đồ bàn giao, để khi thêm máy POS mùa cao điểm, cửa hàng không phải bóc trần tìm dây.
Thi công showroom, shop theo từng loại hình
Shop thời trang. Trọng tâm là hệ thanh treo và kệ gấp linh hoạt, đổi được cách bày theo bộ sưu tập mới, cùng phòng thử đồ đủ rộng và kín đáo. Chúng tôi dùng hệ ray treo thay đổi được cao độ, kết hợp gương toàn thân đặt trên lối khách đi qua tự nhiên. Phần concept trưng bày nằm ở bài thiết kế shop thời trang.
Shop mỹ phẩm. Rất nhiều mã hàng nhỏ nên kệ phải nông, nhiều tầng, có LED thanh gắn dưới từng tầng để làm nổi bao bì. Khu tester cần mặt đá hoặc laminate chịu hoá chất và ổ cắm gần đó.
Showroom nội thất và showroom xe. Không gian mở, ít vách, trần cao, tải trọng sàn lớn. Thi công tập trung vào nền (mài, phủ epoxy hoặc lát đá khổ lớn), hệ đèn rọi công suất cao và bục trưng bày chịu lực. Với showroom xe, phải tính trước lối đưa xe vào và độ dốc ram.
Cửa hàng điện thoại, điện máy. Yêu cầu cao nhất ở an ninh và điện: mỗi vị trí máy demo cần đường nguồn riêng và dây chống trộm đi âm trong kệ, kính tủ dày có khoá, camera phủ góc khuất. Ánh sáng trắng trung tính giúp màn hình hiển thị đúng màu.
Nghiệm thu và bảo hành
Chúng tôi nghiệm thu theo ba bước để lỗi được phát hiện sớm, không dồn vào ngày cuối:
- Nghiệm thu phần khuất — sau khi đi điện nước âm, trước khi đóng trần và tô kín; tuyến ống và dây được chụp ảnh lưu hồ sơ trước khi che lấp.
- Nghiệm thu tại xưởng — chủ đầu tư kiểm tra mẫu kệ, mẫu màu, chất lượng dán cạnh và phụ kiện trước khi cả lô được vận chuyển. Sửa tại xưởng luôn nhanh hơn sửa tại công trường.
- Nghiệm thu bàn giao — chạy thử đèn, ổ cắm, camera, mạng; kiểm tra độ phẳng sàn, khe hở cánh tủ, độ êm của ray và bản lề; lập biên bản tồn đọng, xử lý dứt điểm trong 3–5 ngày.
Hồ sơ bàn giao gồm bản vẽ hoàn công, sơ đồ điện – điện nhẹ, danh mục vật tư, phiếu bảo hành và hướng dẫn vệ sinh bề mặt.
| Hạng mục | Bảo hành | Phạm vi |
|---|---|---|
| Đồ gỗ công nghiệp (kệ, quầy, vách) | 24 tháng | Bong cạnh, cong vênh, lệch cánh do lỗi gia công |
| Ray trượt, bản lề, phụ kiện | 12 tháng | Theo chính sách hãng |
| Điện, chiếu sáng, điện nhẹ | 12 tháng | Đấu nối; thiết bị theo bảo hành hãng |
| Trần, sơn, sàn | 12 tháng | Nứt chân chim, bong tróc do lỗi thi công |
| Biển hiệu, mặt tiền | 12 tháng | Kết cấu và hệ LED |
Hết hạn bảo hành, chúng tôi vẫn nhận bảo trì và cải tạo lại điểm bán — nhu cầu phổ biến với các chuỗi thay nhận diện sau vài năm. Quy trình chung về hợp đồng, thanh toán theo giai đoạn và quản lý chất lượng nằm ở chuyên mục thi công nội thất trọn gói.
Câu hỏi thường gặp
1. Thi công một shop 50 m² hết bao nhiêu tiền?
Với mức phổ thông 2.800.000 – 4.200.000 đ/m², một shop 50 m² thường rơi vào 140 – 210 triệu đồng, chưa gồm VAT, điều hoà và hàng hoá. Nếu phải tháo dỡ nhiều hoặc dùng vật liệu cao cấp hơn, chi phí có thể vượt 250 triệu.
2. Thi công showroom bao lâu thì xong để kịp khai trương?
Shop dưới 60 m² khoảng 10–15 ngày; cửa hàng 60–120 m² khoảng 15–20 ngày; showroom 120–300 m² khoảng 20–30 ngày. Gian hàng trong trung tâm thương mại cộng thêm 3–7 ngày duyệt hồ sơ. Điều kiện là phương án và vật liệu chốt xong trước ngày khởi công.
3. Có nhận thi công theo bản vẽ của đơn vị thiết kế khác không?
Có. Chúng tôi triển khai trên hồ sơ sẵn có, kèm buổi rà soát kỹ thuật miễn phí để phát hiện điểm khó thực thi hoặc đội chi phí — thường gặp ở chi tiết trần, cao độ sàn và vị trí ổ điện.
4. Thanh toán chia làm mấy đợt?
Thường 4 đợt: 30% khi ký hợp đồng để mở lệnh sản xuất tại xưởng, 30% khi xong phần hoàn thiện, 30% khi lắp đặt xong nội thất, 10% giữ lại 15–30 ngày sau nghiệm thu. Tỷ lệ điều chỉnh theo quy mô hợp đồng.
5. Có nhận thi công showroom ở tỉnh không, phát sinh phí thế nào?
Chúng tôi triển khai tại TP.HCM, Đông Nam Bộ và miền Tây. Ngoài TP.HCM, chi phí tăng thêm chủ yếu là vận chuyển và lưu trú của đội lắp đặt, tương đương 3–8% giá trị hợp đồng; phần này ghi thành một dòng riêng trong báo giá, không cộng ẩn vào đơn giá m².
Nhận khảo sát và báo giá cho mặt bằng của bạn
Gửi cho chúng tôi ba thông tin: địa chỉ mặt bằng, diện tích và ngày dự kiến khai trương. Trong 24 giờ, đội kỹ thuật Kim Tự Tháp hẹn khảo sát hiện trạng; trong 3 ngày làm việc bạn nhận bảng bóc tách khối lượng và báo giá thi công showroom, thi công cửa hàng chi tiết theo từng hạng mục, kèm tiến độ theo ngày để đối chiếu với mốc khai trương. Hotline: 0942 462 789.
